به گزارش اقتصادنیوز، روزنامه اعتماد نوشت:

بازار مسکن تهران ماه‌هاست در انتظار یک اتفاق بود که آن را تکان دهد. اما متاسفانه بدترین اتفاق، «جنگ دوازده روزه» آن اتفاقی بود که بازار را به جنب و جوش وادار کرد. 

اگرچه شوک وارد شده از نگاه فعالان بازار تغییر زیادی ایجاد نکرده است . اما برخی کارشناسان برآورد می‌کنند که در یک ماه اخیر قیمت مسکن در پایتخت 8 درصد کاهش یافته است. 

عبور از تورم سالانه 34.5 درصدی 

هم‌اکنون بازار مسکن در یکی از دوره‌های نااطمینانی به سر می‌برد و همین امرهم معاملات بزرگ را به تعویق انداخته است و بازار وارد رکود شده است. تحلیلگران هشدار می‌دهند که اگرعملیات نظامی تداوم یابد، تورم سالانه از ۳۴.۵ درصد نیز عبور خواهد کرد و این عامل به نوبه خود بر روی بازار ملک اثرگذارخواهد بود، همچنین درصورت وقوع درگیری گسترده، بازار دچارشوک روانی می‌شود و معاملات به‌طورکامل متوقف می‌شود و تقاضای واقعی از بین خواهد رفت و سرمایه‌ها به دارایی‌های نقدشونده‌تری منتقل می‌شوند. اما در شرایط کنونی که حدود دو هفته از آتش‌بس می‌گذرد وضعیت معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن به چه شکل است؟ دراین خصوص با چند مشاوراملاک در نقاط مختلف تهران تماس گرفتیم تا از قیمت‌ها و معاملات پس از جنگ تحمیلی دوازده روزه اسراییل با ایران مطلع شویم.

پس از جنگ چه بر سر قیمت‌ها آمد؟

یک مشاور املاک در جنوب تهران و در منطقه نازی‌آباد در مورد نوسان قیمت‌ها پس از جنگ به «اعتماد» می‌گوید: در حال حاضر هر مترمربع از یک واحد نوساز در این منطقه در محدوده ۱۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است، اما یک واحد چند سال ساخت با پارکینگ و آسانسور هر مترمربع بین ۸۰ تا ۸۵ میلیون تومان نرخ‌گذاری شده است و واحدی دیگر بدون پارکینگ و آسانسور هر متر مربع بین ۶۰ تا ۶۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است و قیمت‌ها نسبت به یک ماه پیش تغییر چندانی نداشته و بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد. مشاوری دیگر در منطقه شرق تهران و در محدوده نارمک به «اعتماد» می‌گوید: قیمت خرید آپارتمان نوساز در این منطقه هر متر مربع در محدوده ۱۳۰ میلیون تومان است و آپارتمان‌های چند سال ساخت نیز هر مترمربع بین ۷۵ تا ۸۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

البته در حال حاضر عرضه آپارتمان کمی بیشتراز قبل شده اما خریداری در این بازار نیست و با توجه به شرایط کنونی پساجنگ نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از معاملات داشت. مشاور املاکی دیگردرغرب تهران و در محدوده جنت‌آباد نیز به «اعتماد» می‌گوید: قیمت آپارتمان چند سال ساخت در این منطقه و در محله آریاشهر، جنت‌آباد و شهران هر مترمربع بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است البته قیمت آپارتمان نوساز با متراژ پایین در این منطقه کمی بالاتر است و هر مترمربع حدودا ۱۸۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده اما با توجه به شرایط کنونی هنوز قیمت‌ها تغییر چندانی نداشته و آن هم به دلیل نرخ دلار است که نوسان آنچنانی نداشته است. مشاوری دیگر در منطقه شمال تهران و در محدوده فرمانیه هم به «اعتماد» می‌گوید: یک واحد نوساز با پارکینگ، آسانسور و با سند شخصی در این منطقه که دسترسی خوبی هم به اتوبان‌ها دارد در هر متر مربع حدود ۲۴۰ میلیون تومان نرخ‌گذاری شده است و واحدهای چند سال ساخت هم هر متر مربع در محدوده ۱۸۵ میلیون تومان است، البته در این منطقه واحدهایی با سند اوقاف هم هستند که ارزانترند.

چرا قیمت‌ها نزولی شد؟

مجید گودرزی، کارشناس بازارمسکن، با انتقاد از عدم ‌شفافیت آماری در حوزه مسکن و عدم انتشار به موقع آمارهای رسمی به «اعتماد» می‌گوید: دولت حدود هشت تا نه ماه است که از انتشار آمارهای رسمی خودداری می‌کند و در نتیجه، تحلیل‌گران، سرمایه‌گذاران و حتی سیاست‌گذاران با کمبود داده‌های قابل اتکاء مواجه هستند. او ادامه می‌دهد: آمارهایی هم که در برخی رسانه‌ها منتشر می‌شود، اغلب بر پایه قیمت‌های پیشنهادی در اپلیکیشن‌هایی مانند دیوار استخراج می‌شوند، در حالی که این داده‌ها نه واقعی هستند و نه معیار مناسبی برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن به شمار می‌آیند.

گودرزی تأکید می‌کند: بر اساس برآوردهای میدانی، بازار مسکن در تهران در یک ماه گذشته حدود ۸ درصد کاهش قیمت را تجربه می‌کند، او علت اصلی کاهش قیمت را در دو عامل اصلی کاهش ارزندگی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و نبود نقدشوندگی کافی در کوتاه‌مدت عنوان می‌کند و می‌گوید: سرمایه‌گذارانی که در سال‌های گذشته وارد این بازار شده‌اند، اکنون با رکود مواجه می‌شوند و توان نقد کردن دارایی‌شان را ندارند. در همین حال، بازارهای موازی مانند ارز، طلا و حتی بورس بازدهی بالاتری را ارایه می‌دهند و سرمایه‌گذاران را به خروج از بازار مسکن تشویق می‌کنند.

این کارشناس معتقد است که هزینه فرصت در بازار مسکن به‌شدت بالا رفته و ادامه می‌دهد: بازدهی بازار مسکن در چند سال اخیر نسبت به تورم منفی بوده و در یک سال گذشته این وضعیت حتی تشدید شده است و در مقابل، سرمایه‌گذارانی که وارد بازارهای دیگر شده‌اند، سود بالاتری به دست می‌آورند و این شرایط باعث می‌شود که عده زیادی از بازار مسکن خارج شوند. به گفته گودرزی، امروز شاهد آن هستیم که بسیاری از سرمایه‌گذاران در حال ترک بازار هستند. او توضیح می‌دهد: برخلاف خریداران مصرفی که با محدودیت‌های مالی مواجه‌اند، سرمایه‌گذاران به دنبال بازارهایی هستند که بازدهی سریع‌تر و مطمئن‌تری داشته باشد، اما بازار مسکن دیگر چنین ویژگی‌ای را ندارد.

کاهش فشار اجاره با خروج اتباع بیگانه

او به موضوع خروج اتباع بیگانه نیز اشاره کرده و ادامه می‌دهد: خروج گسترده مهاجران، به‌ویژه در یک سال گذشته، باعث می‌شود که حدود یک تا دو میلیون واحد مسکونی خالی شوند. این اتفاق به‌طور مستقیم فشار بر بازار اجاره را کاهش می‌دهد و احتمال می‌رود که اجاره‌بهاء در ماه‌های آینده با شیب ملایم کاهش یابد.

گودرزی با بیان اینکه خانه‌هایی که با خون دل ساخته می‌شوند، باید به تعادل بازار کمک کنند می‌گوید: باید از واحدهایی که با زحمت فراوان در قالب طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن یا مسکن مهر ساخته می‌شوند، برای تعادل‌بخشی به بازار استفاده شود. این پروژه‌ها، اگر به‌درستی هدایت شوند، مانع از نوسانات شدید قیمت و اجاره خواهند شد. او هشدار می‌دهد: در بسیاری از خانواده‌ها، بیش از ۵۰ درصد درآمد ماهانه صرف اجاره خانه می‌شود. این یک بحران واقعی است و ادامه چنین وضعیتی برای خانواده‌ها ممکن نیست.

این کارشناس در ادامه در پاسخ به این پرسش که آیا جنگ دوازده روزه اسراییل علیه ایران باعث جهش قیمت در اطراف تهران خواهد شد نیز می‌گوید: این موضوع دور از انتظار نیست و با توجه به افزایش دوره انتظار برای خرید خانه در تهران (که در حال حاضر به ۱۵ تا ۲۵ سال رسیده است)، اطراف تهران ممکن است با افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مواجه شود و مناطقی مانند پردیس، پرند و رباط‌کریم، بیش از پیش در کانون توجه قرارگیرند.

ساخت‌وساز خارج از محدوده زیاد می‌شود

گودرزی درباره آمار عرضه مسکن نیز شفاف‌سازی می‌کند: بخش زیادی از ساخت‌وسازها امروز به سمت مناطق خارج از محدوده و بافت شهری می‌روند. این پروژه‌ها معمولا غیرمجاز هستند و در آمارهای رسمی لحاظ نمی‌شوند. به همین دلیل تصور کمبود مسکن شکل می‌گیرد، در حالی که واقعیت این است که در بسیاری از مناطق، ما با مازاد مسکن مواجه هستیم.

گودرزی می‌گوید: برای عبور از رکود فعلی، باید اطلاعات شفاف، سیاست‌های مشوق سرمایه‌گذاری و افزایش توان خرید خانوارها در دستور کار قرار گیرد. در غیر این صورت، نه تنها سرمایه‌گذاران از بازار خارج می‌شوند، بلکه خریداران مصرفی نیز دیگر توان ورود به بازار را نخواهند داشت. او ادامه می‌دهد: تقاضا در بازار مسکن وجود دارد اما به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مردم، بیشتر خریداران به‌ویژه خانه‌اولی‌ها، به سمت واحدهای با متراژ کمتر از ۶۰ متر حرکت می‌کنند. متأسفانه بسیاری از این افراد با چالش‌های جدی برای دریافت وام مواجه هستند و تسهیلات موجود پاسخگوی نیازشان نیست. در این میان، نمی‌توان از این واقعیت غافل شد که بسیاری از مردم عملا از خرید خانه صرف‌نظر کرده‌اند. با این حال، معدود معاملات خرید و فروشی که انجام می‌شود، عمدتا مربوط به متقاضیان واقعی و مصرفی است.